Gisteren verscheen op Vastgoedjournaal.nl mijn nieuwe column “Het einde van het DPO”. Onderscheidende centra worden belangrijk. Pleidooi om het verouderde en onvolledige Distributie Planologisch Onderzoek te vervangen door een Vraag Planologisch Onderzoek, een VPO. Dan kan beter ingespeeld worden op de wensen van ondernemers en de (lokale) vraag bij consumenten. De column:
Opvallend hoe vaak er nog om distributie planologisch onderzoek (DPO) wordt gevraagd. Het woord “distributie” staat voor schaarste. Bij een DPO lijkt het net of de winkels nog steeds op de bon zijn. Alsof je als consument niets te kiezen hebt en overgeleverd bent aan rekenaars die goed gemiddelden kunnen berekenen maar die geen echte retail en marketingkennis hebben.
Jaren vijftig
Het doet me altijd denken aan de radio distributie in de jaren ’50. Mensen waren blij als ze een radio hadden. Met een beetje geluk en als je lang luisterde dan kwam je je favoriete muzieknummer tegen. Dat is veranderd en we kunnen nu uit honderden zenders kiezen. Zowel op de radio, op internet als op de TV. Maar waar de radio distributie verdween, bleef de winkeldistributie bestaan. Gevolg: Mismatch tussen aanbod en vraag.
DPO: Wankele houvast
De kern van een DPO is eigenlijk nog steeds winkeldistributie. Een DPO geeft houvast hoeveel winkels er in een centrum zouden kunnen komen. Maar het is een wankele houvast, die alleen blijft staan omdat velen er angstvallig aan vasthouden. Niet zelden maak ik dan mee hoe bureau’s, afhankelijk van de opdrachtgever, tot verschillende conclusies komen. Dit maakte ik onlangs weer mee bij een Raad van State procedure.
VPO: Vraag Planologische Onderzoek
Het fnuikende is dat veel “centrum bestedingen”, denk aan diensten, cultuur, horeca en alle mengvormen niet meetellen in een DPO. Bij het meeste internet onderzoek tellen juist die bestedingen wel mee. Veel vergelijkingen gaan dus mank. Het wordt daarom tijd om het Distributie Planologisch Onderzoek te vervangen door een Vraag Planologisch Onderzoek, het VPO. Daarin kan rekening gehouden worden met de werkelijke vraag en vooral ook welke ruimte een centrum biedt voor andere centrum functies en nieuwe typen winkels. Denk aan winkels als onderdeel van het moderne koopproces, met een grote samenhang tussen internet en winkels.
Onderscheidende Centra
Door in te spelen op de behoeften van nieuwe ondernemers en de grote verschillen in de lokale vraag, maar ook op centra als “places to be” in plaats van “places to buy” krijgen winkel innovaties een kans. En kunnen echte onderscheidende centra ontstaan.