De grote verandering heeft vastgoed in z’n greep. De wereld is veranderd. Schaarste planologie heeft plaatsgemaakt voor keuze planologie. Of het nu gaat om kantoren, winkels of woningen. Net als Dreft, Apple of Peugeot moet vastgoed inspelen op de vraag. Citymarketing en duurzame planologie kunnen voor nieuwe groei zorgen. De winkelmarkt als voorbeeld.
Leegstand biedt kansen
Een aantal goeroe’s roepen om het hardst hoe slecht het wel niet gaat. Er zouden nauwelijks winkelgebieden overblijven, online neemt bijna alles over, zo is de redenering. De leegstand neemt inderdaad toe. Online wordt snel belangrijker. Maar tegelijk rapporteerde het CBS dat de variatie in winkelgebieden toeneemt. Wij zien ook nieuwe ondernemers opstaan, die specifieke traffic zoeken. Leegstand geeft nieuwe ondernemers kansen en biedt centra meer variatie. Dat kan een start zijn van nieuwe groei. Het centrum van Haarlem heeft het meest gevarieerde winkelaanbod en blijkt ook één van de populairste winkelgebieden van ons land te zijn.
Veranderende markt
Onlangs bleek dat welvarende gezinnen de binnenstad van Utrecht links laten liggen. Dit heeft te maken met het winkelaanbod, bereikbaarheid en tijdgebrek bij consumenten. De markt verandert. Distributie planologie, gebaseerd op schaarste, wordt vraag planologie, gebaseerd op keuzevrijheid. Het aantal franchise formules, zowel in food, non food, horeca en diensten neemt snel toe. Wie had zien aankomen dat het aantal luxe koffiewinkels zo snel toe zou nemen? Online en offline vermengen. CoolBlue zoekt fysieke locaties en Bruna wil de online markt bedienen. De markt verandert en blijft veranderen.
Nieuwe locaties
Daarnaast ontstaan nieuwe locaties. Ondernemers willen specifieke consumentengroepen opzoeken. Consumentengroepen hebben behoeften aan winkelaanbod op specifieke locaties. Denk aan stations (reizigers), kantorengebieden (werkenden), ziekenhuizen (bezoekers, clienten en werkenden), outletcentra (gezinnen met kinderen), campussen (studenten) of service gebieden langs de wegen (reizigers en tweeverdieners).
Risico’s van winkelconcentratie
Onder druk van de toenemende leegstand dreigen veel gemeenten over te gaan op concentratie van het winkelaanbod. Het gevaar is dat daardoor onbedoeld het kind met het badwater wordt weggegooid. Want juist die aanloopstraten kunnen kraamkamers zijn voor nieuwe ondernemers. Dit kunnen ook de straten zijn bepaalde groepen consumenten graag komen. In vrijwel al onze winkelgebied projecten blijkt dat verschillende winkelgebieden verschillende groepen consumenten aantrekken.
Op die manier is bijvoorbeeld ook het veelgeroemde spontane winkelgebied de Negen Straatjes ontstaan.
Beleid waarbij in kleinere gemeenten alle winkels in één gebied worden geconcentreerd kan daarmee verkeerd uitpakken, met koopkracht afvloeiing of een vlucht naar online als gevolg.
Conclusies
Hieraan kunnen we twee conclusies verbinden:
1. De succesfactoren van de bestaande centra veranderen. Variatie, zichtbaarheid, bereikbaarheid, onderscheid en inspelen op de lokale vraag worden belangrijke.
2. Er is behoefte aan nieuwe typen winkellocaties, als we tenminste willen inspelen op de veranderende behoeften bij consumenten en ondernemers
Beleidsknoppen: Citymarketing en Duurzame Planologie
Beleidsmakers hebben de mogelijkheid om op de Grote Verandering in te spelen. Twee knoppen zijn Citymarketing en Duurzame Planologie.
- Citymarketing: Met Citymarketing kan een stad of een centrum kiezen welke marktpositie ze in zou willen nemen. Wat is het profiel van de bevolking? Welke doelgroepen en welke winkels horen daarbij? Welke functies –winkels, horeca, diensten, recreatief, wonen, onderwijs, zorg- zou het centrum moeten hebben? Door gericht beleid kunnen die doelgroepen en ondernemers worden aangetrokken.
- Duurzame Planologie: Met Duurzame Planologie kan worden ingespeeld op de continu veranderende behoeften van consumenten en ondernemers. In een aantal straten kan doelbewust worden gekozen voor flexibele bestemmingsplannen, met zowel ruimte voor wonen als voor winkels. Aan organische ontwikkelingen kan ruimte worden geboden. Daarnaast kan vastgesteld worden of (kleinschalige) specifieke locatie ontwikkeling wenselijk is.
